طلب اخلاء العين المؤجرة للحاجة الشخصية للمؤجر

♦️اذا كانت دعوى الاخلاء تستند لحاجة المالك الشخصية للعين فتكون مقبولة ولا تخضع للتعديلات القانونية الاخيرة♦️

 

 

✒️القاضي مازن امين الشيباني

 

⏺️صدرت مؤخرا تعديلات جديدة لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم ٢٢ لسنة ٢٠٠٦م

 

وتضمنت التعديلات الجديدة نصوصا تحمي المستأجرين من طلبات الاخلاء التعسفية ومن رفع مقدار الايجارات الشهرية بالنسبة للمساكن

 

 

وتضمنت التعديلات اضافة نص المادة ٩٩ مكرر والتي نصت بقولها

 

 

❇️((استثناء من الأحكام الواردة في هذا الباب: في حالة الظروف الاستثنائية العامة كالحروب والكوارث والاضطرابات وترتب عليها نزوح وضعف الدخول أو انقطاعه تطبق أحكام هذه المواد بما يكفل حماية المستأجرين من استغلال المؤجر وتعسفه وفقاً للتوازن العقدي والتكافل الاجتماعي على النحو الاتي

 

 

1️⃣ تظل عقود الإيجار سارية خلال فترة الظروف الاستثنائية وتمتد تلقائياً بقوة القانون بشروطها الأولى وبالأجرة السابقة

 

2️⃣ بالنسبة للعقارات المؤجرة لأغراض غير سكنية يراعى امتداد العقود الإيجارية فيها تلقائياً بقوة القانون بشروطها الأولى مع الزيادة العادلة التي تقدرها

المحكمة مع مراعاة مستوى الدخول وعائد الانتفاع وللظروف الاقتصادية.

 

3️⃣ عدم جواز إجبار المستأجر على إخلاء العين المؤجرة في حالة العجز عن دفع الأجرة أو التأخير في دفعها إذا كان المستأجر معسراً والمؤجر موسراً على أن يراعى ثبوت الإعسار وحصول المؤجر على الضمانات القانونية للوفاء بالأجرة بحسب الحال يسرا وعسراً وتعتبر ضمانة الجهة بدفع الأجرة من مرتبات المستأجر المتأخر صرفها إذا كان موظفاً عاماً ضماناً كافياً .

 

4️⃣عدم جواز استغلال المؤجر لحاجة المستأجر بالمبالغة فيما يطلبه من أجرة أو زيادتها.

 

5️⃣ لا يجوز التعسف من المؤجرين باستخدام الحق بعدم التعاقد أو طلب الإخلاء أو رفض التجديد أو فرض شروط تعسفية تخل بالتوازن العقدي أو يكون من شأنها المساس بالحقوق المكتسبة بموجب القانون وهذا التعديل وفي حال ثبوت ذلك تحكم المحكمة ببطلانه وما ترتب عليه ويإزالة الضرر الناتج عنه.

 

6️⃣ إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر عقد الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى.

 

7️⃣ إذا لم يتم تحديد المدة والأجرة ولكن المؤجر مكن المستأجر من العين المؤجرة كان ذلك عقداً ضمنياً تحدد مدته وفقاً لنص المادة(٢٨) وتحدد الأجرة وفقاً للمادة(٢٨) على أن يراعى عند التقدير الدخول وظروف المستاجر فقرا وغنى ))

 

وهذه الاضافة باختصار مضمونها الاتي

1️⃣ عدم جواز رفع ايجارات المساكن وعدم جواز رفض التجديد والتمديد للعقود اذا كان سبب رفض التمديد يعود لرفض المستأجر مقدار الزيادة في الاجرة

 

2️⃣ عدم جواز طلب اخلاء العين المؤجرة اذا كان طلب الاخلاء يستند الى احد ثلاثة اسباب

 

الاول انتهاء مدة عقد الايجار

 

الثاني وجود متأخرات في الايجار على المستأجر لم يدفعها بسبب عجزه عن دفعها

 

 

الثالث رفض المستأجر مقدار الزيادة في الايجار

 

 

فاذا قام طلب الاخلاء على احد هذه الاسباب فانه لا يكون مقبولا ويظل عقد الايجار ساريا بشروطه الاولى وبالاجرة السابقة مع مراعاة ان الحالة الثانية تشترط ان يثبت اعسار المستأجر وان يكون المؤجر موسرا

 

وهذا فقط هو مجال اعمال التعديلات الجديدة

 

 

وهذا يعني انه التعديلات الجديدة لا تسري في الحالات الاتية

 

👈🏼الحالة الاولى

لا تسري التعديلات الجديدة لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على طلب الاخلاء الذي يستند الى حاجة المؤجر الشخصية للانتفاع بالعين المؤجرة

 

فاذا كان المؤجر قد طلب اخلاء العين المؤجرة بسبب حاجته الشخصية لاستخدامها فيجب على المحكمة ان تسمع دعواه وتتحقق من حاجته الشخصية وعلى المؤجر ان يثبت احتياجه الشخصي للعين المؤجر باي طريق من طرق الاثبات كأن يثبت انه قادم على تزويج احد اولاده ولا يوجد لولده مسكن ويحتاج الى احدى الشقق لتسكينه فيها ..

فهنا تعتبر دعواه مسموعة وعلى المحكمة الزامه باثبات حاجته الشخصية فان ثبتت يحكم له بالاخلاء مع مراعاة حقوق المستأجر في الحصول على تعويض ان كانت فترة العقد لا زالت سارية وقائمة وعند الحكم يحرر المالك تعهدا بعدم التأجير لاي شخص اخر بعد الاخلاء وانه اذا اراد التأجير فيكون المدعى عليه هو الاولى بالاستئجار

او ان يثبت المؤجر انه كان مستأجر من شخص اخر وقد صدر عليه حكم بالاخلاء ولا يجد اي مكان يسكن فيه غير منزله المؤجر للمدعى عليه وهنا يكون المالك هو الاولى بالانتفاع بملكه من الغير

 

 

👈🏼 الحالة الثانية ان يثبت تمرد المستأجر عن دفع الايجار رغم انه موسر وسواء كان المؤجر موسرا ام معسرا فهنا تكون دعوى الاخلاء مسموعة ويستمع القاضي لادلة اليسار وادلة الاعسار فاذا ثبت يسار المستأجر المدعى عليه حكمت المحكمة بالاخلاء مع الزامه بالايجارات السابقة

 

 

👈🏼 الحالة الثالثة ان يكون المدعي مالك العين معسرا وليس له اي دخل سوى ايجارات العين المؤجرة فتكون دعواه مسموعة سواء كان المستأجر موسرا او معسرا لان النص اشترط لعدم سماع دعوى الاخلاء ان يكون المؤجر موسرا ..اما اذا كان المؤجر معسرا فانه يكون احق بتأجير ملكه على من هو قادر ان يدفع الايجار كي يوفر كفايته وكفاية اسرته اذا كان ليس له دخل غير ايجار العين.

 

👈🏼 الحالة الرابعة ان يعجز المستأجر المعسر عن تقديم الضمان الكافي للمستأجر والتي تضمن الوفاء بالايجارات المستحقة عليه للمؤجر ..فهنا يكون الاخلاء مستحقا بحق المستأجر

 

 

👈🏼 الحالة الخامسة ان يثبت المؤجر ان العين المؤجرة مهددة باي مخاطر وتهدد حياة المستأجرين وانها بحاجة الى ترميم واصلاحات وانه ليس بالامكان ترميمها واصلاحها وبداخلها سكان فهنا يكون الاخلاء لازما

 

 

👈🏼 الحالة السادسة ان يثبت المؤجر ان المستأجر اضر بالعين المؤجرة ضررا يخرج عن المألوف كأن يثبت ان المستأجر قد كسر ابواب ونوافذ العين الحق اضرارا بجدرانها

 

 

هذه الست الحالات يجوز فيها للمالك رفع دعوى الاخلاء ضد المستأجر ولا تسري التعديلات الاخيرة على هذه الحالات

 

 

دمتم برعاية الله

 

منشورات قانونية- القاضي مازن أمين الشيباني

https://t.me/mazenshaibany