*إنهاء عقد الإيجار لتعذر إستمراره*

 *إنهاء عقد الإيجار لتعذر إستمراره*

*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*

*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*

https://t.me/AbdmomenShjaaAldeen

➖➖➖➖➖➖

*▪️بعد إبرام عقود الإيجار تحدث ظروف عامة او خاصة تجعل إستمرار العقد أو تنفيذه متعذرا، ولذلك اجاز القانون للطرف الذي الم به الظرف  ان يطلب فسخ العقد بالاتفاق مع الطرف الآخر فان امتنع جاز للذي الم به الظرف اللجوء إلى القضاء للمطالبة بإنهاء العقد حسبما نصت عليه المادة (713) مدني التي لا نظير لها في قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ومن عيوب المادة(713) مدني انها قررت احقية المضرور من إنهاء العقد بالتعويض حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 17/12/2011م في الطعن رقم (47437)، الذي قضى بأن((البين من خلال خصومة الاستئناف ان الحكم الاستىنافي قد ناقش النزاع مناقشة شاملة وانتهى في قضائه إلى تأييد الحكم الابتدائي حيث تبين للشعبة الاستئنافية ان الحكم الصادر عن المحكمة التجارية الابتدائية قد استند في قضائه بفسخ عقد الإيجار بدليل كاف يوصل إلى النتيجة التي انتهى اليها بموجب الكشف المقدم من شركة النفط المتضمن بيان الفوائد المتحصلة من بيع المحروقات للمحطة حيث ظهر للمحكمة من خلال تلك الكشوفات ان ارباح المحطة  لا تغطي قيمة إيجارها السنوي المحدد بأربعة ملايين وثلاثمائة الف ريالاً فهذا يثبت وقوع الضرر ووجاهة الطلب اضافة إلى ان توقيف المطعون ضده للمحطة مع دفعه للإيجار مقدماً لتلك المدة ليقي نفسه  خسارة محققة بالنسبة  للأعوام المتبقية لعقد الإيجار فيعتبر ذلك شاهد حال على جدية طلبه، فما كان ينبغي للطاعن ان يسترسل في النزاع بل كان الأولى به ان يسلم بقبول الفسخ، ومن ثم فقد تبين للدائرة  ان قضاء الشعبة في حكمها صائب وموافق لأحكام المادة (713) من القانون المدني التي اجازت لكل طرف إنهاء الإيجار قبل إنتهاء مدته إذا حدثت ظروف من شأنها ان تجعل تنفيذ العقد أو الاستمرار فيه متعذراً، فالنص ينطبق على واقع النزاع لثبوت تضرر المطعون ضده من إستمرار عقد الإيجار)) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسب ماهو مبين في الأوجه الأتية:*

➖➖➖➖➖➖

*الوجه الأول: الأساس القانوني للحكم محل تعليقنا:*

*▪️استند الحكم محل تعليقنا على المادة (713) مدني التي نصت على انه ((يجوز لكل من الطرفين وورثتهما إنهاء الإيجار قبل إنتهاء مدته إذا حدثت ظروف من شأنها ان تجعل تنفيذ العقد أو الاستمرار فيه متعذراً مع مراعاة التنبيه بالإنتهاء في المواعيد المتعارف عليها وعلى ان يعوض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً)) وفي السياق ذاته نصت المادة (83) من قانون تنظيم العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر على انه ((لا ينتهي عقد الإيجار الصحيح بموت المؤجر او المستأجر ومع ذلك اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا إنهاء هذا العقد اذا اثبتوا انه بسبب موت مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم او اصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم أو اصبحت ظروفهم تستلزم إنتقالهم ويراعى التنبيه على المؤجر قبل شهر من الانتهاء)) ومن خلال المقارنة بين النصين نجد ان النص الوارد في القانون المدني اكثر عمومية وشمولاً من نظيره الوارد في قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، لان النص الوارد في قانون تنظيم العلاقة خاص بحالة  المستأجر واثرها على عقد الايجار في حين ان النص الوارد في القانون المدني عام يشمل إنهاء العقد في اثناء حياة المؤجر والمستأجر وبعد موتهما,ولذلك فقد استند الحكم محل تعليقنا إلى النص الوارد في القانون المدني.*

➖➖➖➖➖➖

*الوجه الثاني: العذر أو الظرف الذي  يجعل إستمرار عقد الإيجار متعذرا:*

*▪️هو الظرف الطارئ الذي لم يمكن توقعه عند إبرام عقد الإيجار سواء أكان الظرف عاماً كالحروب والصراعات والزلازل والفيضانات التي تعم البلاد كلها أو جزء منها، كما قد يكون الظرف خاصا بالمؤجر أو المستأجر كمرض  يعجزه عن الكسب اوسجنه أو إعتقاله  او مصادرة امواله أو إحتراقها او فقدانه لمصدر دخله أو كساد نشاطه التجاري مثلما حصل في القضية التي تناولها الحكم محل تعليقنا حيث اظهرت كشوفات شركة النفط ان ارباح المستأجر لمحطة الوقود لم تعد توفر للمستاجر حتى مبلغ إيجار المحطة، فأهم شرط في الظرف أو العذر انه يترتب عليه تعذر إستمرار عقد الإيجار، ويشترط ان يتحقق هذا الظرف بعد تنفيذ عقد الإيجار أو في اثناء سريانه.*

➖➖➖➖➖➖

*الوجه الثالث: طبيعة إنهاء عقد الإيجار عند تحقق العذر الذي يجعل إستمرار العقد متعذراً:*

*▪️إنهاء عقد الإيجار في هذه الحالة لا يقع بقوة القانون لانه ليس من النظام  لذلك يجوز للطرفين إستمرار العلاقة بينهما رجاء زوال العذر او الظرف، ولذلك فان إنهاء عقد الإيجار يقتضي تقديم من تحقق له الظرف أو العذر طلب بإنهاء العقد، فإذا اتفق المؤجر والمستأجر على إنهاء عقد الإيجار من غير تدخل القضاء فان هذا التصرف يكون فسخاً اما اذا تم بنظر القضاء مثلما حصل في القضية التي تناولها الحكم محل تعليقنا فانه يكون إنهاء للعقد وليس فسخاً، وتختلف إجراءات إنهاء العقد في هذه الحالة بحسب إختلاف طريقة الانهاء فإذا تم انهاء العقد بالاتفاق فان هذا الاتفاق يتم بناءً على طلب من الطرف المعذور ويحدد الإتفاق بين الطرفين على فسخ العقد  يحدد الآثار المترتبة على فسخ العقد، اما اذا تم إنهاء  العقد عن طريق القضاء فان ذلك يستلزم تقديم الطرف المعذور دعوى أمام القضاء لمطالبته بإنهاء العقد، ويستتبع تقديم الدعوى تقديم  الأدلة على توفر العذر أوالظرف حيث  يصدر الحكم بإنهاء العقد الذي يتضمن الحقوق المترتبة للطرفين نتيجة الانتهاء.*

➖➖➖➖➖➖

*الوجه الرابع: إنهاء الإيجار في هذه الحالة لا يلغي حق المضرور في التعويض، وتوصيتنا:*

*▪️نصت المادة (713) مدني السابق ذكرها على احقية المضرور من إنهاء العقد في التعويض عن الإنهاء في هذه الحالة، ولا ريب ان التعويض في هذه الحالة يخضع للأحكام العامة للتعويض ومنها توفر الخطأ والضرر وعلاقة السببية والتناسب فيما بين الضرر والتعويض، ويجد التعويض تبريره في هذه الحالة في ان النص قد قرر احقية المعذور في الانهاء غير انه قد قرر من جانب آخر احقية المضرور من الانهاء بالتعويض وهذا توازن في النص، إلا اننا نرى ان نص المادة (713) مدني غير عادل في تقريره التعويض في هذه الحالة لان المعذور الذي تحقق في جانبه العذر او الظرف الذي جعل تنفيذ العقد او إستمراره متعذراً لم يصدر من جانبه خطأ يستوجب إلزامه بتعويض الطرف الاخر فهو استعمل رخصة قانونية قررها نص المادة (713) ذاته، فالطرف الذي ينهي العقد في هذه الحالة قد استعمل حقاً قانونياً فهو بموجب القواعد القانونية لا يضمن الاضرار التي تترتب على إستعماله لحقه القانوني، وطالما ان قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لم يتعرض لهذه المسألة في حين نص عليها القانون المدني فاننا نوصي بإستيعاب ما ورد في المادة (713) مدني في قانون تنظيم العلاقة شريطة إستبعاد ما يخص التعويض عن الانتهاء، والله اعلم.*